自宅マンションはいくらで売れるのか 評価サイトの落とし穴

マンション評価サイトで執拗な営業攻勢を受けることも

「自分のマンションがいくらで売れるのだろう?」──マンションを所有していれば、誰もが気になることだ。最近ではネット上にある数あるサイトで個別マンションのおおよその評価額を知ることもできるが、利用の仕方によっては落とし穴も待っている。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、マンション評価サイトの活用術をアドバイスする。

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 自宅マンションの評価額を知る方法はたくさんある。現在のところ、私がもっとも正確だと思う方法は、レインズ(国土交通省が所管する指定流通機構)で、同じマンションの成約事例と現状の売り出し物件を調べることだ。しかし、レインズはなぜか不動産業者しか見ることはできない。

 だから、エンドユーザー(一般消費者のこと、以下「エンド」)がレインズを見ようとすると、どこかの仲介業者に頼むしかない。頼まれた仲介業者は、当然その物件の売買に関わろうとする。あるいは、場合によっては自分で安く買い取ろうとする。

 不動産の仲介業者の中には、行儀のよくない人々も多く混じっている。

 例えば、メールボックスに投げ込まれている「このマンションを買いたい方がいます。いますぐお電話を! 無料査定」というようなことが書かれているチラシにつられて電話をすると、すぐに業者が飛んできて無料で評価を出してくれる。

 それはそれでよいのだが、「そんなんじゃ売らないよ」と断っても、最低2、3度は電話をかけてくる。しつこい場合は、何か月もそれが続く。場合によってはそのうち、他の業者からマンションの売却を勧める電話がかかってきたりする。あなたの電話番号が、いつの間にか他の業者に流出しているのだ。

 そうなると、かなりめんどうくさい。それが原因で、家族の間で不協和音が生じたりすることもありそうだ。

 だから多くのエンドさんはそういう結果を予測して、無闇に「無料査定」には飛びつかない。非常に賢明だと思う。

 最近では仲介業者に頼らなくても、ネット上の評価サイトを利用すれば自分のマンションの資産価値をある程度は知ることができる。しかし、その利用にはある程度注意が必要だ。サイトによっては、チラシの業者に無料査定を依頼したのと同じ結果を招くかもしれなからだ。

森永卓郎氏 2018年の不動産バブル崩壊&株価急落シナリオ

都心不動産バブルは今年中にも崩壊か(森永卓郎氏)

 経済アナリスト・森永卓郎氏は、東京オリンピック・パラリンピックの関連需要とアベノミクスの金融政策で膨れ上がった都心の不動産バブルの崩壊が近づいていると分析している。2018年にも起こりうる都心の不動産バブル崩壊&株価急落シナリオについて、森永氏が解説する。

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 すでに都心不動産バブルは弾ける寸前まで膨れ上がっている。たとえば、銀座5丁目中央通りの鳩居堂前の坪当たり路線価は、前のバブルのピークだった1992年には1億2000万円だった。ところが、2017年は1億3300万円に達した。すでにバブル期を上回る地価がついているのだ。

 もしそんな高値で土地を仕入れても、賃貸で得られる利回りは限られている。実際、地価が高くなり過ぎたため、今の都心物件の表面利回りは3%程度まで下落している。家主はそこから固定資産税や修繕費などを支払わなければならない。空き室のリスクも考えれば、実質赤字という状況だ。

 それでも都心物件が売れたのは、値上がりによってキャピタルゲインが得られたからだ。だが、今や湾岸のマンション価格は頭打ち状態になってきている。キャピタルゲインという旨みがなくなると、投資家が物件を一斉に手放すことから、都心の不動産価格は暴落に向かう。都心不動産のバブル崩壊は、2018年にも起こる可能性が高いと見ている。

住宅ローンは繰り上げか借り換えか? 判断は秋口までがポイント

繰り上げ返済と借り換え、どっちがお得?

 家計を圧迫しがちなのが住宅ローン。30代以降に35年ローンを組んだ人の多くは65歳以降も返済が続く。大きな負債であるだけに、早めの返済を心がけたい。ファイナンシャルプランナーの深野康彦氏が解説する。

「たとえば東京郊外のマンションを4000万円で購入し、35年ローンを組んでいた場合、公的年金が夫婦で毎月22万円程度であれば、収入の6~7割が住宅ローンに消えて生活を圧迫することになります。老後の資金計画で最も大事なのはいかに住宅ローンを残さないかです」

 つまり、“繰り上げ返済”が必要ということだ。

「とりわけ分譲マンションの場合、管理費や共益費はもちろん、修繕積立金や駐車場代なども毎月支払わなくてはならない。老朽化に伴い、事前の計画より修繕費が嵩んで住民負担が増すケースも非常に多い。さらに、古くなった給湯器やエアコンの買い替えなど“見えない出費”が突然やってきます。だからこそ、住宅ローンのような“見える費用”はなるべく早く返済しておくべきです」(深野氏)

 ただし、退職金をすべて注ぎ込んでまで完済するのはご法度だという。

「低金利の住宅ローンを無理に完済して一時的に手元資金不足になり、生活費のために高金利の無担保ローンに手を出すようでは本末転倒。退職金は無理のない範囲で繰り上げ返済にあてるべきです。たとえば住宅ローンが1000万円残っていて退職金2000万円の場合、まず500万円を繰り上げ返済して、その後は毎回の返済額を変えないというくらいの水準が適切と考えます」(深野氏)

マイホームは「一生住むもの」という考えの落とし穴

マイホームは「一生住むもの」という考えはもう古い?

 生涯で最も高い買い物は、やはり「住宅」だろう。多くの人はマイホームを買う時に「ここに一生住む」という覚悟で臨むと思うが、ファイナンシャルプランナーの藤川太氏(家計の見直し相談センター)は、そうした考えに固執しないほうがいいのではないか、と指摘する。藤川氏がマイホーム購入時の心構えについて解説する。

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 よほどの富裕層でもない限り、30年以上に及ぶ住宅ローンを組んでマイホームを購入するケースがほとんどだと思います。買う時は「一生ここに住むつもり」だったとしても、転勤を命じられることもあります。子どもがやがて独立して手に余ってしまう状況になってしまうことだってあります。あるいは自分や配偶者に介護が必要となった場合、それに適した家とは限りませんし、介護施設に入ることになれば家を手放さなくてはならない場面も想定されます。

 そのようなライフスタイルの変化に加え、勤めている会社が危うくなるとか仕事を辞めなくてはならない事態も想定しておかなくてはなりません。自営業者なら家業が立ち行かなくなることで家の売却を迫られることがあるかもしれませんし、決して「家は一生もの」ではないのです。

 ですから、家を買うなら売ったり、貸したりすることを考えて買わないとダメ、というのが私の持論です。「子どもが大きくなる前に」とか「働き盛りのいまのうちに」といった理由で購入する年齢を気にかける人は多いですが、それよりも5年や10年で売るという「出口戦略」も考えて買うのがよいと思います。